A 2007-es év első hat hónapja a logisztikai ingatlanok piacán rég nem látott dinamizmust hozott a bérbeadások terén.
A jól bevált helyszínek mellett - nem utolsósorban az élesedő verseny hatására - a fejlesztők új területeken és kifinomultabb koncepció alapján építkeznek, igazodva a bérlői igényekhez és szélesebb piacot lefedve, állapítja meg legfrissebb tanulmányában a DTZ. A 2006 második felében tapasztalt keresletélénkülés ellenére a fejlesztők nem veszítették el óvatosságukat, a korábban tervezett ütemben folynak az építkezések. Ez várhatóan a következő hat hónapban sem változik. 2007 első félévében több, mint 60,000 nm modern raktárépület készült el, míg a következő hat hónapban 100,000 nm átadása várható.
A budapesti piac telítettsége miatt egyes új belépők már az első magyarországi projektjük helyszínének is vidéki városokat választanak. Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése mellett több új projekt van előkészítési vagy tervezési szakaszban. Mindemellett továbbra is érvényesül Budapest vonzereje; az új M0 szakasz és a Ferihegyi repülőtér környékén található, illetve a belvároshoz közeli területeken további fejlesztésekre van kilátás.
A city-logisztika koncepció alapján épülő, kisebb alapterületű egységeket kínáló, raktározás mellett könnyűipari tevékenységre is alkalmas parkok sora (inNove Business Park, City Point 9, DAN Üzleti Park) tovább fog bővülni, jellemzően a XXII., XI., IX., XV. És III. kerületekben. A nyugat-európai tapasztalatokat figyelembe véve ez az ingatlantípus komoly fejlődés előtt áll Magyarországon.
Új jelenség a kizárólag előbérleti szerződések alapján építkező nemzetközi fejlesztők megjelenése a piacon, akik elsősorban a nagyméretű és hosszabb távra szóló ingatlanigények kielégítésében kelnek versenyre a meglévő parkokkal.A 10%-os üresedési mutató, a mind kifinomultabb bérlői igények és a csökkenő bérleti díjak generálta versenyben egyre fontosabb a projektek gondos megtervezése műszaki és üzleti szempontból is.
Az első hat hónapban bérbeadott 84,000 nm terület a teljes tavalyi bérbeadás 65%-át jelenti, ami időarányosan rendkívül jó érték. A jelek szerint a piac kiheverte a 2005-ös megtorpanást és ha folytatódik a pozitív tendencia, az elmúlt 10 év egyik legjobb évét produkálhatja. A bérbeadások több, mint 50%-a továbbra is logisztikai cégekhez köthető. Ennek fő oka, hogy a logisztikai kiszervezések aránya továbbra is növekedést mutat. A logisztikai szolgáltatók vidéken is egyre inkább modern raktárakból kívánják kiszolgálni ügyfeleiket. Az ilyen ingatlanok korlátozott száma és a tervezett időkeret szűkössége miatt az ügyletek gyakran nem valósulnak meg.
A regionális disztribúciós központok egyelőre elkerülik Magyarországot, a cégek ezeket inkább Cseh- vagy Lengyelországban állítják fel. Az újonnan betelepülő gyártó- és összeszerelő cégek száma alacsony, Magyarország beruházásvonzó képesség, adóterhek és munkabérköltségek terén hátrányba került a közép-kelet európai térség más államaival szemben. Emiatt az ipari-termelő tevékenységhez köthető bérlői érdeklődések száma is stagnál; a román, szlovák vagy lengyel gazdasági környezetet és munkaerőpiacot gyakran előnyben részesítik a kereső cégek. Az átlag bérbe adott spekulatív területnagyság az idei ügyletek alapján 4,000 nm. Előbérlet esetén viszont csökkenés tapasztalható (8,800 nm), mely érték azonban a viszonylag kevés ilyen jellegű első féléves bérbeadás miatt nem vetíthető ki jövőbeli folyamatokra.
Az elsőként piacra lépett logisztikai parkok elérték vagy lassan elérik a teljes kiépítettségüket magas bérbeadottság mellett, így az itt bővülni vagy betelepülni kívánó cégek a további bővülési igényeiket is figyelembe véve hozzák meg döntésüket a helyszínválasztásról. Ezt felismerve a fejlesztők is további területekkel bővítik parkjaikat, például a ProLogis Szigetszentmiklóson vagy a SEGRO Biatorbágyon. Az év eddigi legnagyobb ügylete a TESCO 15,000 nm-es előbérleti szerződése az Agrogate-ben. A piacra került új ingatlanok, a felszabadult területek és a bérbeadások fenntartották a korábbi üresedési mutatót, mely továbbra is 10% körül alakul. Az üres területek eloszlása nem egyenletes, egyes parkok teljes bérbeadottsággal működnek, míg másokban jelentős méretű területek állnak üresen.
A bérleti díjak az előző év trendjét követve további csökkenést mutatnak. A Budapesten kívül elhelyezkedő nagy logisztikai parkokban az ajánlati bérleti díjak néhány eurocenttel csökkentek, jellemzően a 3.5-4 €/nm/hó sávban mozognak. A városon belüli üzleti parkok árazása ennél magasabb, 4.5-6.5 €/nm/hó körüli árakkal. Ebben a szegmensben még keresleti piac érvényesül, de több versenytárs projekt megjelenésével középtávon itt is csökkenés valószínűsíthető. A bérleti díj csökkenése mellett a fejlesztők által nyújtott bérletidíj mentes időszakok, illetve az egyre rövidebb bérleti időtartamok is a kínálati piaci helyzetet jelzik.
A befektetési piacon jelenlévő hatalmas mennyiségű tőke továbbra is nehezen talál megfelelő célpontot. Ez már ipari ingatlanok esetén is csökkenő, kiemelkedő ingatlan esetén 7% vagy az alatti hozamokhoz vezet. A befektetők figyelme a vidéki vagy kisebb méretű ingatlanokra is kiterjed. A befektetési termékek alacsony száma miatt a határidős vagy vegyes típusú (hozam és határidős) tranzakciók is kedveltek. Az év eddigi legnagyobb ügylete a Newland Estates által fejlesztett, három ingatlanból (Győr - Renualt-Nissan, Jászberény - Hilite, Budapest - DHL) álló portfólió értékesítése a Standard Life Investmentsnek.
(PORF)
2007.08.20.
Logisztika
